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Immobiliengutachter in Deutschland: Sachverständige und Gutachterausschüsse

Wertgutachten kommen von öffentlich bestellten Sachverständigen (§ 36 GewO) oder von den Gutachterausschüssen. Wie beide geregelt sind und geprüft werden.

Geprüft am anhand der amtlichen Quellen unten auf der Seite.

Kurz gesagt

In Deutschland gibt es keine einheitliche Zulassung als „Gutachter“. Zwei Arten von Quellen geben eine Verkehrswertermittlung ab. Die erste ist der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (§ 36 der Gewerbeordnung, GewO), der im SVV-Sachverständigenverzeichnis der Industrie- und Handelskammern geführt wird. Die zweite ist der Gutachterausschuss einer Gemeinde oder eines Landkreises, eine öffentliche Stelle nach dem Baugesetzbuch (BauGB) und kein Unternehmen. Gutachterausschüsse können auf Antrag ein Gutachten erstatten und veröffentlichen Bodenrichtwerte; die Regeln dafür setzen die Länder.

Was ein Gutachter beim Immobilienkauf tut

Ein Wertgutachten beantwortet eine Frage: Was ist der Verkehrswert dieser Immobilie? § 194 BauGB definiert ihn als „der Preis …, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks … ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“. Das Gesetz nennt, wer ein Gutachten beim Ausschuss beantragen kann (siehe unten); ein Kreditgeber oder Käufer kann auch einen privaten Sachverständigen beauftragen.

Ein Gutachten nennt einen Wert, es ist keine technische Untersuchung des Gebäudes. Bei Mängeln oder Planungsfragen siehe Architekten. Für das Darlehen, das vom Wert abhängt, siehe Baufinanzierungsvermittler.

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

§ 36 Absatz 1 GewO sagt, dass Personen, die als Sachverständige auf den Gebieten der Wirtschaft tätig sind, „sind auf Antrag durch die von den Landesregierungen bestimmten oder nach Landesrecht zuständigen Stellen für bestimmte Sachgebiete öffentlich zu bestellen“, wenn für ihre Leistungen ein Bedarf besteht, sie besondere Sachkunde nachweisen und keine Bedenken gegen ihre Eignung bestehen. Sie werden darauf vereidigt, ihre Aufgaben „unabhängig, weisungsfrei, persönlich, gewissenhaft und unparteiisch“ zu erfüllen. Die Bestellung kann inhaltlich beschränkt, befristet und mit Auflagen verbunden werden.

Die Einzelheiten liegen bei den Ländern oder den bestellenden Stellen (Absätze 3 und 4): persönliche Voraussetzungen, Sachgebiete, Berufshaftpflichtversicherung, Fortbildung, Mindestanforderungen an Gutachten. Absatz 5 setzt die Grenzen: Der Paragraf gilt nicht, wo es andere bundesrechtliche Vorschriften über die öffentliche Bestellung gibt. Die Regeln dafür, etwa Sachverständiger für die Bewertung bebauter Grundstücke zu werden, hängen also von der bestellenden Stelle und ihrer Satzung ab. Diese Satzungen haben wir nicht gelesen.

„Öffentlich bestellt und vereidigt“ ist ein Status. Er garantiert nicht, dass ein bestimmtes Gutachten richtig ist, und viele Personen bewerten Immobilien ohne diesen Status, zum Beispiel Bewerter in Banken oder Mitglieder privater Zertifizierungssysteme. Payotte hat kein Verzeichnis solcher privater Systeme gelesen und behandelt sie nicht als amtlich.

Die Gutachterausschüsse

§ 192 Absatz 1 BauGB sieht vor, dass „selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse“ zur Ermittlung von Grundstückswerten gebildet werden. Sie bestehen aus einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern, die in der Wertermittlung erfahren sein sollen und nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der betroffenen Gebietskörperschaft befasst sein dürfen (Absätze 2 und 3). Für Bodenrichtwerte kommt ein Bediensteter des Finanzamts mit Erfahrung in der Grundstückswertermittlung hinzu.

Was sie nach § 193 tun:

  • Sie erstatten Gutachten über den Verkehrswert bebauter und unbebauter Grundstücke und von Rechten an Grundstücken, wenn die vom Gesetz genannten Stellen darum bitten, „die Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte“, sofern der Grundstückswert für ihren Pflichtteil von Bedeutung ist, oder Gerichte. Absatz 3 ergänzt, dass diese Gutachten keine bindende Wirkung haben, sofern nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist.
  • Sie führen eine Kaufpreissammlung (§ 195): Jeder entgeltliche Vertrag über die Übertragung von Grundstücken wird dem Ausschuss von der Stelle, die ihn beurkundet hat, in Abschrift übersandt. Auskünfte daraus erhalten Personen mit berechtigtem Interesse nach Landesrecht (§ 195 Absatz 5).
  • Sie ermitteln Bodenrichtwerte (§ 196), durchschnittliche Lagewerte für Grund und Boden, die zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres festgesetzt werden, wenn nicht häufiger. Lesen Sie Bodenrichtwerte und BORIS.

Nach § 199 Absatz 2 regeln die Landesregierungen durch Verordnung, wie die Ausschüsse gebildet werden und arbeiten und wie Bodenrichtwerte veröffentlicht und Auskünfte aus der Sammlung erteilt werden. Regeln und Zugang unterscheiden sich daher von Land zu Land.

So prüfen Sie einen Sachverständigen selbst

  1. Fragen Sie den Gutachter schriftlich nach der genauen Grundlage seines Titels: von welcher Stelle bestellt, für welches Sachgebiet und bis wann.
  2. Suchen Sie im SVV-Verzeichnis unter https://svv.ihk.de/ nach Name und Sachgebiet. Nach der früheren Lektüre des Verzeichnisses durch Payotte führt es Sachverständige, die von Industrie- und Handelskammern, Architekten- und Ingenieurkammern, Landwirtschaftskammern und Landesregierungen bestellt wurden. Wir haben die Suchfunktion nicht geöffnet und können ihre Sachgebiete daher nicht beschreiben.
  3. Vergleichen Sie die Angaben mit Unterschrift und Siegel auf dem Gutachten.
  4. Für einen Ausschuss finden Sie die Geschäftsstelle Ihrer Gemeinde oder Ihres Landkreises über die Seite des Landes, denn Payotte hat keine bundesweite Liste gelesen.

Nutzungsbedingungen des SVV-Verzeichnisses

Wir haben die Rechtlichen Hinweise/den Haftungsausschluss des DIHK gelesen. Sie lauten wörtlich:

  • „Adressen: Alle Adressen, die die IHK-GfI auf ihren Internetseiten veröffentlicht, dienen ausschließlich Informationszwecken. Eine kommerzielle Verwendung durch Dritte ist nicht gestattet.“
  • „Unerlaubte Verwendung, Reproduktion oder Weitergabe einzelner Inhalte oder kompletter Seiten werden sowohl straf- als auch zivilrechtlich verfolgt.“
  • „Für Sachverständige: Änderungen an Ihren Adressdaten übermitteln Sie bitte unmittelbar an die für Sie zuständige Kammer/Bestellungskörperschaft.“

Aus diesem Grund kopiert Payotte keine Adressen oder Seiten aus dem Verzeichnis und nutzt sie nicht gewerblich. Payotte verlinkt auf das Verzeichnis und bittet Sie, selbst zu suchen.

Was es kostet

Die von uns gelesenen Quellen legen keine Gebührenordnung für das Gutachten eines privaten Sachverständigen fest und nennen keinen Betrag für das Gutachten eines Ausschusses; wir erfinden keinen. Das Honorar eines privaten Sachverständigen wird mit dem Auftraggeber vereinbart. Lassen Sie sich ein schriftliches Angebot geben, aus dem hervorgeht, was das Gutachten abdeckt und wofür es verwendet werden soll. Bei einem Ausschuss fragen Sie die Geschäftsstelle nach den Regeln Ihres Landes. Für die übrigen Kosten des Kaufs nutzen Sie den Kaufnebenkosten-Rechner.

Welchen Fachmann Sie sonst brauchen

Ein Notar verwendet den Grundstückswert nur als gesetzlich festgelegte Grundlage für seine Gebühren. Für den Zustand des Gebäudes und zulässige Arbeiten ein Architekt. Für den Preis, den Sie zahlen, handelt der Immobilienmakler für den Verkäufer oder für beide Seiten.

Häufige Fragen

Gibt es in Deutschland eine staatliche Zulassung für Gutachter?

Nicht eine allgemeine. § 36 GewO sieht die öffentliche Bestellung und Vereidigung von Sachverständigen durch Stellen vor, die die Länder bestimmen. Andere Gutachter arbeiten ohne diesen Status.

Kann ich einen amtlichen Bodenrichtwert für meine Gegend erhalten?

Ja, vom Gutachterausschuss. § 196 BauGB lässt ihn Bodenrichtwerte ermitteln, und § 199 überlässt die Veröffentlichung den Ländern.

Ist das Gutachten eines Ausschusses bindend?

Nein. § 193 Absatz 3 BauGB sagt, die Gutachten haben keine bindende Wirkung, sofern nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist.

Darf ich Adressen aus dem SVV-Verzeichnis kopieren?

Nicht zu gewerblichen Zwecken, nach den oben zitierten Rechtlichen Hinweisen des Verzeichnisses.

Empfiehlt Payotte Gutachter?

Noch nicht: Payotte listet in Deutschland noch kein Unternehmen und bewertet Gutachter nie. Unternehmen können ihren Platz beantragen; Payotte wählt dann je Gewerbe und Gebiet ein Unternehmen auf Grundlage öffentlicher Daten nach einer veröffentlichten Skala aus, nie danach, was es zahlen kann. Die Eintragung bleibt von Ihnen selbst zu prüfen.

Quellen