Ventes aux enchères immobilières : règles et délais

D’où viennent les biens vendus au tribunal

La vente judiciaire est l’aboutissement le plus fréquent d’une saisie immobilière. Le créancier titulaire d’un titre exécutoire fait signifier un commandement de payer, qui vaut saisie ; à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution décide d’autoriser une vente amiable ou d’ordonner la vente forcée (service-public.gouv.fr). Il fixe alors l’audience d’adjudication dans un délai de 2 à 4 mois (service-public.gouv.fr).

Avant l’audience, la vente est annoncée (journaux d’annonces légales, affichage devant le bien) et le juge fixe les règles de visite. C’est le créancier qui fixe la mise à prix ; si aucune enchère n’est portée, il est déclaré adjudicataire à ce montant (service-public.gouv.fr).

Enchérir au tribunal : avocat et garantie

« Les enchères sont portées par le ministère d’un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire devant lequel la vente est poursuivie. Celui-ci ne peut être porteur que d’un seul mandat » (CPCE, art. R322-40). Vous ne pouvez donc pas enchérir vous-même. Ne peuvent pas enchérir notamment le débiteur saisi, les auxiliaires de justice intervenus dans la procédure et les magistrats de la juridiction (art. R322-39).

Avant de porter les enchères, l’avocat se fait remettre une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque, à l’ordre du séquestre ou de la Caisse des dépôts et consignations selon le cahier des conditions de vente, représentant 10 % de la mise à prix, sans pouvoir être inférieure à 3 000 € (art. R322-41). Cette somme est restituée dès la fin de l’audience si vous n’êtes pas adjudicataire ; si l’adjudicataire est défaillant, elle est acquise aux créanciers (art. R322-41).

Calcul : 10 % de la mise à prix, 3 000 € au minimum (art. R322-41).

Après l’adjudication : surenchère, prix et frais

La surenchère du dixième. « Toute personne peut faire une surenchère du dixième au moins du prix principal de la vente » (art. R322-50). Elle est formée par acte d’avocat et déposée au greffe du juge de l’exécution dans les dix jours suivant l’adjudication, à peine d’irrecevabilité (art. R322-51). Le juge fixe une nouvelle audience 2 à 4 mois après ; les enchères reprennent au montant de la surenchère et, faute d’enchère plus élevée, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire (service-public.gouv.fr).

Le paiement du prix. Le prix est versé au séquestre ou consigné à la Caisse des dépôts dans un délai de 2 mois à compter de l’adjudication définitive (art. R322-56).

Les frais. Les frais de la vente sont à la charge de l’adjudicataire, en sus du prix (art. R322-58 ; service-public.gouv.fr).

L’occupant. Le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion contre le saisi ; si le bien est habité par une autre personne, l’adjudicataire peut la faire expulser, sauf si le cahier des conditions de vente prévoit son maintien dans les lieux (service-public.gouv.fr). Lisez donc le cahier avant d’enchérir.

Les ventes aux enchères notariales

Les notaires organisent des ventes « à la bougie », amiables (volontaires) ou d’origine judiciaire (Notaires de France). Leurs règles diffèrent sensiblement :

• pas d’avocat obligatoire : « Il n’est pas nécessaire de se faire représenter ni par un avocat ni par un notaire » (Notaires de France) ;
• consignation de 20 % de la mise à prix, par chèque de banque ou chèque certifié, montant indiqué dans toutes les publicités ;
• mise à prix fixée avec « une décote minimale de 30 % sur la valeur vénale du bien » ;
• surenchère d’au moins 10 % dans les 10 jours, ouverte à toute personne sauf l’adjudicataire ;
• paiement du prix sous 45 jours, augmenté du délai éventuel de surenchère ; au-delà, des intérêts de retard courent.

Les notaires conseillent de consulter le cahier des charges disponible à l’étude et de participer aux visites organisées avant la vente (Notaires de France).

Quel professionnel consulter

Pour une vente au tribunal, un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire est indispensable pour porter les enchères. Pour une vente notariale, le notaire chargé de la vente tient le cahier des charges et organise les visites. Faites estimer le bien par un agent immobilier avant de fixer votre plafond d’enchère, et faites valider votre financement par un courtier en crédit avant l’audience : le prix est dû dans les 2 mois (art. R322-56) ou les 45 jours (Notaires de France).