En resumen
Por una vivienda de $3 millones en Cancún (Quintana Roo), el impuesto de adquisición es de $90,000 (3% del valor) y los derechos de inscripción de la escritura, $7,625, según su ley 2026. El valor de avalúo en Cancún varió +9.7% en un año (índice SHF, segundo trimestre de 2026). La oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija fue de 11.31% en agosto de 2026 (Banco de México).
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Las preguntas, respondidas
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $3 millones en Cancún?
Por una vivienda de $3 millones en Cancún (Quintana Roo), gravada sobre el mayor entre el precio, el valor catastral (certificado con menos de 180 días), un avalúo validado por el estado y el último valor declarado del vendedor, el comprador paga impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) $90,000, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $7,625: $97,625 en total según las leyes 2026 leídas por Payotte, sin contar los honorarios del notario.
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $8 millones en Cancún?
Por una vivienda de $8 millones en Cancún (Quintana Roo): impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) $240,000, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $7,625, $247,625 en total, sin contar los honorarios del notario.
¿Están subiendo los precios de la vivienda en Cancún?
El índice de precios de la SHF de Cancún (Quintana Roo) varió +9.7% entre el segundo trimestre de 2025 y el de 2026, frente a +7.3% en todo México; mide el valor de avalúo de las viviendas compradas con crédito hipotecario (Sociedad Hipotecaria Federal).
¿Qué mensualidad tendría una vivienda de $3 millones en Cancún?
Un crédito de $2,400,000 (20% de enganche) cuesta $25,281 al mes a 20 años al 11.31% (Banco de México, agosto de 2026); CAT promedio 13.78%.
¿Cuánto impuesto se paga al vender una vivienda en Cancún?
En Cancún aplican las reglas federales, como en todos los estados: un vendedor que no es residente fiscal en México paga por defecto el 25% del precio bruto (LISR art. 160), $750,000 en una venta de $3 millones, que entera el notario; un residente que vende su casa habitación está exento hasta 700,000 UDIS, unos $6,199,266 al 15 de octubre de 2026 (art. 93-XIX-a).
Cómo se compara Cancún
Por una vivienda de $3 millones, el impuesto de adquisición de Cancún es de $90,000 (3%), 20% por encima de la mediana de $75,000 de los 54 municipios calculados; 11 cobran más y 39 menos, 3 lo mismo.
La ley aplica una sola tasa, 3%, a la base gravable, así que el impuesto crece al mismo ritmo que el precio: $30,000 sobre $1 millón, $90,000 sobre $3 millones y $240,000 sobre $8 millones.
Dentro de Quintana Roo, los vecinos calculados más cercanos por una vivienda de $3 millones son Cozumel $90,000 (lo mismo), Bacalar $60,000 ($30,000 menos), Chetumal $60,000 ($30,000 menos), Isla Mujeres $120,000 ($30,000 más), Playa del Carmen $120,000 ($30,000 más) y Tulum $120,000 ($30,000 más). Los derechos de inscripción de $7,625 vienen de la ley del propio estado, así que son idénticos en cada uno y la diferencia es solo el impuesto municipal.
El impuesto y los derechos de inscripción suman 3.25% de un precio de $3 millones, $97,625, lo que equivale a 3.9 mensualidades de $25,281 y a 16.3% adicional sobre el enganche de $600,000. Para una vivienda con el avalúo mediano del estado, $1,310,995, las mismas reglas dan $46,955, 3.58% del precio.
Ordenadas de la más ligera a la más pesada de las 54 zonas, Cancún ocupa el lugar 40.º: justo debajo en la clasificación nacional está Loreto (Baja California Sur) con $87,431 y justo arriba está Cozumel con $90,000. La más ligera, Guanajuato, cobra $24,144 por los mismos $3 millones, así que un comprador en Cancún paga $65,856 más; la más pesada, Querétaro, cobra $170,306, $80,306 más que Cancún.
Más allá de los tres precios de esta página, el impuesto y los derechos llegan a $67,625 sobre $2 millones, $157,625 sobre $5 millones y $367,625 sobre $12 millones. Entre $3 millones y $8 millones, cada peso adicional de precio paga 3 centavos de impuesto de adquisición, lo mismo que la tasa promedio. En la unidad de cuenta diaria (UMA, $117 en 2026), el impuesto sobre $3 millones equivale a 767 UMA y los derechos de inscripción a 65.
El índice SHF del propio Cancún varió +9.7% en un año, por detrás de Quintana Roo (+9.8%) y por encima de México (+7.3%): lugar 3.º de las 36 ciudades con índice propio.
| Medida | Valor | Referencia | Lugar |
|---|---|---|---|
| Cancún: impuesto de adquisición sobre $1 millón | $30,000 | mediana $21,588 | 43.º de 54 más ligero |
| Cancún: impuesto de adquisición sobre $3 millones | $90,000 | mediana $75,000 | 40.º de 54 más ligero |
| Cancún: impuesto de adquisición sobre $8 millones | $240,000 | mediana $232,239 | 31.º de 54 más ligero |
| Cancún: tasa efectiva a $3 millones | 3% | mediana 2.5% | 40.º de 54 más ligera |
| Cancún: tasa efectiva a $1 y 8 millones | 3% y 3% | diferencia de 0 puntos | estable |
| Cancún: impuesto sobre $3 millones en UMA | 767 UMA | $117 por UMA | 25.2 UMA mensuales |
| Cancún: derechos de inscripción sobre $3 millones | $7,625 | 0.25% del precio | 8.5% del impuesto |
| Cancún: impuesto y derechos sobre $3 millones | $97,625 | 3.25% del precio | 40.º de 54 más ligero |
| Cancún: impuesto y derechos sobre $12 millones | $367,625 | 3.06% del precio | 3.8 veces la cuenta de $3 millones |
| Índice SHF, Cancún | +9.7% | México +7.3% | 3.º de 36 |
Los avalúos, créditos hipotecarios y rentas de todo Quintana Roo están en la página del estado.
Las cifras
| Medida | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles (ISABI) sobre $3 millones | $90,000 | Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo, art. 26-27 (última reforma POE 10 dic. 2025) |
| Derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad sobre $3 millones | $7,625 | Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo, art. 29-I (última reforma 18 dic. 2025) |
| Índice de precios SHF, Cancún, variación en un año | +9.7% | SHF, 2.º trim. 2026 |
| Oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija (agosto de 2026) | 11.31% | Banco de México, CF303 |
La SHF publica precios de vivienda en pesos solo por estado; para un municipio publica un índice, no un precio. Los avalúos, créditos y rentas de Quintana Roo están en la página del estado.
En otras partes de Quintana Roo
Fuentes
- Impuesto de adquisición: Ley de Hacienda del Municipio de Benito Juárez, Quintana Roo, art. 26-27 (última reforma POE 10 dic. 2025); la calculadora.
- Derechos de inscripción: Ley de Derechos del Estado de Quintana Roo, art. 29-I (última reforma 18 dic. 2025).
- Precios: Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026 (comunicado de prensa 05/2026, 10 de agosto de 2026), consultado el 15 de octubre de 2026 (datos).
- Créditos: SEDATU, Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), datos abiertos « Financiamientos » 2025; Banco de México, SIE, Tasas de Interés de Crédito a los Hogares (CF303), Indicador del Costo de Créditos Hipotecarios, agosto de 2026.