En resumen
Por una vivienda de $3 millones en Pachuca (Hidalgo), el impuesto de adquisición es de $55,721 (1.86% del valor) y los derechos de inscripción de la escritura, $11,438, según su ley 2026. El valor de avalúo en Hidalgo varió +8.3% en un año (índice SHF, segundo trimestre de 2026). La oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija fue de 11.31% en agosto de 2026 (Banco de México).
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Las preguntas, respondidas
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $3 millones en Pachuca?
Por una vivienda de $3 millones en Pachuca (Hidalgo), gravada sobre el mayor entre los valores catastral, avaluado, de contrato y comercial, menos cinco UMA anuales, el comprador paga impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) $55,721, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $11,438: $67,158 en total según las leyes 2026 leídas por Payotte, sin contar los honorarios del notario.
¿Cuánto impuesto y derechos de inscripción se pagan por una vivienda de $8 millones en Pachuca?
Por una vivienda de $8 millones en Pachuca (Hidalgo): impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) $155,721, derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad $11,438, $167,158 en total, sin contar los honorarios del notario.
¿Qué mensualidad tendría una vivienda de $3 millones en Pachuca?
Un crédito de $2,400,000 (20% de enganche) cuesta $25,281 al mes a 20 años al 11.31% (Banco de México, agosto de 2026); CAT promedio 13.78%.
¿Cuánto impuesto se paga al vender una vivienda en Pachuca?
En Pachuca aplican las reglas federales, como en todos los estados: un vendedor que no es residente fiscal en México paga por defecto el 25% del precio bruto (LISR art. 160), $750,000 en una venta de $3 millones, que entera el notario; un residente que vende su casa habitación está exento hasta 700,000 UDIS, unos $6,199,266 al 15 de octubre de 2026 (art. 93-XIX-a).
Cómo se compara Pachuca
Pachuca cobra $55,721 de impuesto de adquisición (1.86%) por una vivienda de $3 millones, 25.7% por debajo de la mediana de $75,000 de los 54 municipios calculados; 5 cobran menos y 48 más.
La ley aplica una sola tasa, 2%, a la base gravable, así que el impuesto crece al mismo ritmo que el precio: $15,721 sobre $1 millón, $55,721 sobre $3 millones y $155,721 sobre $8 millones. En Pachuca, se restan de la base 5 UMA anuales, $213,973, antes de aplicar la tasa.
Pachuca es el único municipio de Hidalgo cuyo impuesto de adquisición calcula Payotte. Los derechos de inscripción, $11,438 sobre $3 millones, los fija el estado y se suman.
El impuesto y los derechos de inscripción suman 2.24% de un precio de $3 millones, $67,158, lo que equivale a 2.7 mensualidades de $25,281 y a 11.2% adicional sobre el enganche de $600,000. Para una vivienda con el avalúo mediano del estado, $1,193,176, las mismas reglas dan $31,022, 2.6% del precio.
Ordenadas de la más ligera a la más pesada de las 54 zonas, Pachuca ocupa el lugar 6.º: justo debajo en la clasificación nacional está Manzanillo (Colima) con $55,025 y justo arriba está Morelia (Michoacán) con $57,431. La más ligera, Guanajuato, cobra $24,144 por los mismos $3 millones, así que un comprador en Pachuca paga $31,576 más; la más pesada, Querétaro, cobra $170,306, $114,585 más que Pachuca.
Más allá de los tres precios de esta página, el impuesto y los derechos llegan a $47,158 sobre $2 millones, $107,158 sobre $5 millones y $247,158 sobre $12 millones. Entre $3 millones y $8 millones, cada peso adicional de precio paga 2 centavos de impuesto de adquisición, más que el 1.86% promedio a $3 millones. En la unidad de cuenta diaria (UMA, $117 en 2026), el impuesto sobre $3 millones equivale a 475 UMA y los derechos de inscripción a 98.
| Medida | Valor | Referencia | Lugar |
|---|---|---|---|
| Pachuca: impuesto de adquisición sobre $1 millón | $15,721 | mediana $21,588 | 6.º de 54 más ligero |
| Pachuca: impuesto de adquisición sobre $3 millones | $55,721 | mediana $75,000 | 6.º de 54 más ligero |
| Pachuca: impuesto de adquisición sobre $8 millones | $155,721 | mediana $232,239 | 4.º de 54 más ligero |
| Pachuca: tasa efectiva a $3 millones | 1.86% | mediana 2.5% | 6.º de 54 más ligera |
| Pachuca: tasa efectiva a $1 y 8 millones | 1.57% y 1.95% | diferencia de 0.37 puntos | sube |
| Pachuca: impuesto sobre $3 millones en UMA | 475 UMA | $117 por UMA | 15.6 UMA mensuales |
| Pachuca: derechos de inscripción sobre $3 millones | $11,438 | 0.38% del precio | 20.5% del impuesto |
| Pachuca: impuesto y derechos sobre $3 millones | $67,158 | 2.24% del precio | 12.º de 54 más ligero |
| Pachuca: impuesto y derechos sobre $12 millones | $247,158 | 2.06% del precio | 3.7 veces la cuenta de $3 millones |
Los avalúos, créditos hipotecarios y rentas de todo Hidalgo están en la página del estado.
Las cifras
| Medida | Valor | Fuente |
|---|---|---|
| Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) sobre $3 millones | $55,721 | Ley de Ingresos para el Municipio de Pachuca de Soto 2026, art. 8 (Decreto 499-LXVI, P.O. 31 dic. 2025); Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Hidalgo, art. 29-32 |
| Derechos de inscripción, Registro Público de la Propiedad sobre $3 millones | $11,438 | Ley Estatal de Derechos de Hidalgo, art. 8-VI (última reforma P.O. 31 dic. 2025) |
| Oferta promedio de crédito hipotecario a tasa fija (agosto de 2026) | 11.31% | Banco de México, CF303 |
La SHF publica precios de vivienda en pesos solo por estado; para un municipio publica un índice, no un precio. Los avalúos, créditos y rentas de Hidalgo están en la página del estado.
En otras partes de Hidalgo
Fuentes
- Impuesto de adquisición: Ley de Ingresos para el Municipio de Pachuca de Soto 2026, art. 8 (Decreto 499-LXVI, P.O. 31 dic. 2025); Ley de Hacienda para los Municipios del Estado de Hidalgo, art. 29-32; la calculadora.
- Derechos de inscripción: Ley Estatal de Derechos de Hidalgo, art. 8-VI (última reforma P.O. 31 dic. 2025).
- Precios: Sociedad Hipotecaria Federal, Índice SHF de Precios de la Vivienda en México, segundo trimestre de 2026 (comunicado de prensa 05/2026, 10 de agosto de 2026), consultado el 15 de octubre de 2026 (datos).
- Créditos: SEDATU, Sistema Nacional de Información e Indicadores de Vivienda (SNIIV), datos abiertos « Financiamientos » 2025; Banco de México, SIE, Tasas de Interés de Crédito a los Hogares (CF303), Indicador del Costo de Créditos Hipotecarios, agosto de 2026.