Vastgoedmakelaar: BIV-erkenning, taak en commissie

Wat de vastgoedmakelaar doet

Het BIV onderscheidt drie beroepen onder één titel: vastgoedmakelaar-bemiddelaar, vastgoedmakelaar-syndicus en vastgoedmakelaar-rentmeester. Voor wie wil verkopen of verhuren is de bemiddelaar de relevante: volgens het BIV brengt hij partijen samen en verleent hij, voor rekening van derden, bepalende bijstand bij verkoop, aankoop, ruil of verhuring van onroerende goederen.

Het BIV somt op wat een bemiddelaar kan doen: de waarde bepalen, een volledig dossier samenstellen (bodemattest, elektriciteitsattest, energieprestatiecertificaat), nagaan of er wettelijke bezwaren zijn, de bezichtiging regelen, onderhandelen en de onderhandse overeenkomst opstellen. De verkoop loopt daarna verder tot de authentieke akte bij de notaris. Zie ook de gidsen woning verkopen: de stappen en de verkoopopdracht aan een makelaar. Voor het EPC dat u nodig hebt, lees de pagina over de energiedeskundige.

De titel en waar u die controleert

Wat de regel zegt. Volgens het BIV is er geen “vastgoedmakelaar” zonder BIV-erkenning en is die erkenning “strikt persoonlijk”. Een vennootschap die een erkend makelaar aantrekt, volstaat niet: wie zelfstandig makelt, heeft een eigen erkenning nodig. Sinds 1 september 2013 erkent het BIV ook rechtspersonen, maar dat vervangt “nooit een persoonlijke BIV-erkenning”. Vastgoedhandelaars, promotoren en vastgoedexperten dragen geen beschermde titel van het BIV.

Wie wat publiceert. Het BIV beheert wat het zelf noemt “de enige officiële databank van vastgoedmakelaars”: u zoekt op trefwoord of locatie, met een filter voor bemiddelaar, syndicus of beide. Het BIV schrijft ook dat de lijst van erkende makelaars publiek toegankelijk is en door iedereen kan worden geraadpleegd.

Wat een makelaar moet tonen. Op zijn website moet de makelaar onder meer zijn beroepstitel vermelden, “gevolgd door het BIV-nummer”, en de verzekering BA en borgstelling. Op zijn documenten moet het BIV-nummer ook staan. Vraag dus gerust naar het nummer van de persoon die uw dossier opvolgt.

Waar controleren. Gebruik de zoekpagina van het BIV: biv.be/vastgoedmakelaars. Zoek één professional tegelijk, met de gegevens die hij u gaf. Voor de volledige werkwijze, zie de gids een makelaar controleren bij het BIV.

Gebruiksvoorwaarden van het register (gelezen op 14 oktober 2026). De BIV-website publiceert geen aparte gebruiksvoorwaarden: de voettekst bevat alleen “Contacteer ons”, “Cookieverklaring” en “Privacy policy”, en de zin ”© 2026 BIV - Alle rechten voorbehouden.” Een verbod op het samenstellen van lijsten staat er dus niet, maar er staat ook geen toestemming. Het BIV raadt zijn eigen leden bovendien aan gebruiksvoorwaarden op hun website te zetten “om te kunnen optreden tegen scrapers”. Payotte kopieert de databank daarom niet en verwijst niet naar individuele zoekresultaten: de controle doet u zelf.

Wat het kost

De commissie is niet wettelijk vastgelegd. Het BIV schrijft: “Het BIV beveelt vastgoedmakelaars géén tarieven aan, legt vastgoedmakelaars geen tarieven op en dwingt geen tarieven af.” Elke makelaar bepaalt dus zijn tarief, en u kunt offertes vergelijken.

Het tarief moet de totaalprijs zijn, inclusief btw en alle verplichte extra kosten. Het BIV geeft een voorbeeld: 4 % exclusief btw wordt als 4,84 % vermeld. Volgens de samenvatting van het KB van 28 september 2023 bevat een bemiddelingsovereenkomst met een consument onder meer:

• een herroepingsrecht van 14 kalenderdagen;
• bij een exclusief (of co-exclusief) contract een looptijd van hoogstens zes maanden;
• een opzegbeding zonder motivering; een opzegvergoeding is begrensd op maximaal 50 % van de commissie tijdens de eerste drie maanden en maximaal 25 % daarna, als het goed binnen zes maanden na de opzegging niet verkocht of verhuurd raakt;
• een lijst van de vereiste attesten. Kosten ervoor mogen alleen worden aangerekend als de overeenkomst dat uitdrukkelijk voorziet, en ze moeten overeenstemmen met de werkelijke kost.

Vraag altijd een schriftelijke offerte. Voor het totale budget van een aankoop: uw aankoopkosten berekenen.

Hoe Payotte het kantoor kiest

Payotte kiest per gemeente één kantoor, volgens het openbare Payotte-barema:

• alleen vennootschappen, nooit een persoon: geen enkele makelaar wordt bij naam genoemd;
• een neutrale bedrijfsnaam, zonder voor- of familienaam;
• het kantoor toont de titel zelf op zijn website; de fiche schrijft “titel verklaard door het kantoor, controleerbaar bij het BIV” en verwijst naar de zoekpagina, zonder het register over te nemen;
• de keuze is gratis voor het kantoor en het klassement is nooit betalend.

Payotte garandeert de erkenning van een kantoor niet: de controle doet u zelf.

Vragen om te stellen

• Wat is het BIV-nummer van de persoon die mijn dossier opvolgt? Is het kantoor ook als rechtspersoon erkend?
• Is de commissie vermeld als totaalprijs inclusief btw, en wat dekt ze (foto’s, publiciteit, bezoeken, onderhandeling)?
• Is de opdracht exclusief? Voor welke duur, en hoe wordt ze stilzwijgend verlengd?
• Wat gebeurt er bij vroegtijdige opzegging, en welke vergoeding geldt?
• Welke kosten rekent u aan voor attesten, en kan ik de werkelijke kost zien?
• Op welke basis stelt u de vraagprijs voor? Kunt u die schriftelijk onderbouwen? (zie de gids over een woning laten schatten)