Comprar vivienda en España sin viajar: el poder notarial

Qué es un poder y qué tipos hay

El Consejo General del Notariado define el poder así: “Un poder es un documento público autorizado por un notario que permite a una persona o empresa designar a otra como su representante para que actúe en su nombre en determinados actos jurídicos”. El representante debe acreditar su cualidad mediante la copia autorizada del poder. Puede ser general, con delegación de una gama muy amplia de actos, o limitado a un solo acto. La página del notariado señala que existen tantas configuraciones posibles como actos y aconseja preguntar al notario cuál conviene. También dice que el poderdante puede revocarlo en cualquier momento pidiendo la devolución de la copia autorizada y que, si el representante se niega, hace falta una revocación notarial con notificación al representante.

La información del consulado de Londres sobre herencias es útil para cualquier compra: no otorgues poderes generales ni poderes para vender hasta tener claro qué implican y cuánto costarán, y desconfía de los agentes que te piden poderes muy amplios. Para una compra, un poder limitado al acto y al inmueble concretos es más fácil de controlar. El consulado subraya también que no puede recomendar a ningún agente.

Vía 1: un consulado de España

Los consulados de España tienen una sección notarial. El Reglamento Notarial de 1944, anexo tercero, atribuye a los diplomáticos y cónsules españoles el ejercicio de la fe pública en el extranjero. Las preguntas frecuentes del consulado de Londres dicen lo siguiente:

• No puedes firmar una compraventa en su sección notarial. Sí puedes firmar un poder para un representante en España que la firme.
• Un poder firmado en el consulado está pensado para usarse en España: no tiene validez en el Reino Unido, y el consulado no puede otorgar un poder para bienes situados en otro país.
• Después de recogerlo, debes enviárselo a tu representante en España.
• Necesitas un pasaporte o documento nacional de identidad en vigor; no se aceptan fotocopias ni documentos caducados.

No se han leído otros consulados, como los de Canadá y Estados Unidos; lee la página notarial del consulado que atiende tu domicilio. La vía consular evita la apostilla y la traducción, que es su principal ventaja.

Vía 2: un notario de tu país, con apostilla

La información del notariado español indica que un poder otorgado ante un notario extranjero es válido en España una vez completado con la legalización o la apostilla. El consulado de Londres añade que:

• un poder amplio otorgado ante un notario británico, para actuar en ambos países, puede usarse en España si lleva la apostilla del Convenio de La Haya y está traducido por un traductor oficial del país donde vaya a utilizarse;
• un poder de un notario británico destinado solo a usarse en España también necesita la apostilla.

El Reglamento Notarial (artículo 269) confirma que se admite la legalización por apostilla conforme al Convenio de La Haya de 1961, y el artículo 212 prevé que los documentos públicos extranjeros, una vez legalizados, puedan protocolizarse ante un notario español. Si un documento está en otro idioma, el notario puede traducirlo él mismo si conoce la lengua, o exigir una traducción o un intérprete (artículo 150).

¿Qué países usan la apostilla?

La tabla de estado de la HCCH (última actualización: 30 de junio de 2026) muestra que el Reino Unido es parte (en vigor desde el 24 de enero de 1965), España desde el 25 de septiembre de 1978, Estados Unidos desde el 15 de octubre de 1981 y Canadá. Canadá se adhirió el 12 de mayo de 2023 y el Convenio entró en vigor allí el 11 de enero de 2024, como indican tanto la tabla de la HCCH como el comunicado de Asuntos Globales de Canadá. La página de requisitos de Asuntos Globales de Canadá añade que el antiguo sello rojo de autenticación ya no se acepta en los países que son parte del Convenio, que hay que volver a presentar una copia limpia, y que algunas provincias emiten ellas mismas apostillas para los documentos expedidos o notarizados en su jurisdicción (Alberta, Columbia Británica, Ontario, Quebec y Saskatchewan). Un documento notarizado en Alberta, Ontario o Saskatchewan va a la autoridad de esa provincia, dondequiera que se haya expedido; en Columbia Británica y Quebec, la autoridad provincial solo puede autenticar un documento notarizado si el original se expidió allí. Asuntos Globales de Canadá se ocupa del resto. Para un documento británico o estadounidense, hay que acudir a la autoridad competente del país donde se expidió el documento; las fuentes consultadas no la nombran.

Traducción y comprobaciones del notario

El consulado de Londres exige un traductor oficial del país de uso. La guía de compra del FCDO aconseja que un traductor independiente traduzca todos los contratos y documentos, y remite a la lista de traductores acreditados del Ministerio de Asuntos Exteriores de España. En la firma, el notario que conozca el idioma de una parte extranjera puede traducir oralmente y hacerlo constar, o firmar un texto a dos columnas si lo pides; si no, hace falta un intérprete que designes tú (artículo 150). Cuando el notario tiene que valorar un documento otorgado en el extranjero, puede exigir la prueba de la capacidad del otorgante y de las formalidades del país de que se trate (artículo 168).

Qué más hay que hacer desde el extranjero

• NIE. Necesitas un número de identidad de extranjero para la escritura. El FCDO indica que quien compra desde fuera de España puede solicitarlo en una embajada o consulado de España en el Reino Unido, o a través de un representante. Cada consulado publica su propio procedimiento y su tasa; lee la página del consulado que atiende tu domicilio.
• Hipoteca. Si pides un préstamo, el prestatario “o quien le represente a estos efectos” debe comparecer ante el notario para el acta de transparencia como tarde el día anterior a la firma (artículo 15.3 de la Ley 5/2019); el acta se refiere a la comprensión del prestatario, así que pregunta al notario qué puede hacer un representante. Consulta la hipoteca para no residentes.
• Declaración. En compras de más de 500.000 €, si la escritura se otorga ante un notario español, es el notario quien presenta la declaración de inversión; consulta cómo declarar una inversión extranjera.
• Zonas militares. La autorización debe obtenerse antes de la escritura; consulta las zonas militares.
• Pago. Comprueba cómo se transferirán y se harán constar los fondos en la escritura; consulta los límites de pagos en efectivo.

Qué profesional consultar

Los contactos habituales son un notario del lugar donde vives (para un poder extranjero), la sección notarial de un consulado de España y un abogado colegiado en un colegio de abogados español que revise la redacción del poder. Consulta los abogados inmobiliarios.