Declarar una compra de vivienda de más de 500.000 € (modelo D-2A)

La base legal

El texto es el Real Decreto 571/2023, de 4 de julio, sobre inversiones exteriores, en vigor desde el 1 de septiembre de 2023. Derogó el anterior Real Decreto 664/1999, así que las descripciones antiguas que citan ese real decreto están desfasadas. Los modelos y el procedimiento están en la Orden ECM/57/2024, en vigor desde el 1 de febrero de 2024.

El artículo 3 considera inversores extranjeros a los «no residentes» según el artículo 2 de la Ley 19/2003. Para las personas físicas, es quien tiene su residencia habitual en el extranjero, y la residencia habitual se toma de las normas tributarias. Un británico, canadiense o estadounidense que vive en España y es residente fiscal aquí es residente a estos efectos; un español que vive en el extranjero es no residente. No decide la nacionalidad. Se te puede pedir que acredites tu condición de no residente (artículo 4 de la Orden).

El artículo 4.h) enumera como inversión declarable «La adquisición de bienes inmuebles sitos en España por no residentes, cuyo importe supere los 500.000 euros». Superar significa estar por encima de esa cifra; una compra de exactamente 500.000 € no queda cubierta por la redacción. La regla se refiere al importe de la inversión, no al número de inmuebles; el texto no dice cómo se suman varias compras, así que pregunta al notario si compras más de un inmueble.

Declaración posterior a la compra

Según el artículo 5.1, la declaración se hace «con carácter obligatorio y posterior a la realización de las mismas», es decir, de las inversiones. No hay autorización previa para una compra ordinaria de vivienda. La inversión se realiza en una fecha y el plazo corre desde ella:

• Artículo 14.1 de la Orden: la operación se declara en el modelo D-2A, «en el plazo máximo de un mes contado a partir de la fecha de realización de la inversión».
• Si intervino un notario español, la fecha es aquella en que la escritura se formalizó ante el notario.
• Si el titular cambia de residencia o de domicilio, se toma como fecha la del cambio de residencia o de domicilio.

La venta total o parcial de un inmueble declarado se comunica en el modelo D-2B, también en un plazo máximo de un mes (artículo 15 de la Orden). Cuando un inmueble pasa de un no residente a otro, el comprador presenta un D-2A y el vendedor un D-2B (artículo 15.5), y lo hace el notario si intervino uno español.

Quién presenta la declaración

El artículo 5.2 del Real Decreto dice que, con carácter general, declara el titular no residente. Hay dos casos especiales:

• Intervino un notario español. El artículo 5.3.b) dispone que el notario remite la información al Consejo General del Notariado, que la centraliza y la traslada al Registro. Si has entregado al notario todos los datos necesarios, quedas liberado de la obligación. Si no, el notario debe advertírtelo expresamente. Según la Orden, el notario incorpora una copia del D-2A al protocolo y envía los datos por vía electrónica (artículo 14.3).
• Un cónsul actúa como notario en el extranjero. El Real Decreto exime de esta declaración a los cónsules y jefes de asuntos consulares que ejercen funciones notariales en el extranjero; la obligación recae entonces solo en el titular no residente, que presenta el D-2A ante el Registro y adjunta copia del documento que recoge la compra (artículo 10.1 de la Orden). El Real Decreto añade que el funcionario diplomático puede negarse a actuar tras valorar las circunstancias.

La declaración forma parte del expediente del inversor, así que pregunta a tu notario en la firma si el D-2A entra en el servicio.

¿Y si el dinero procede de una jurisdicción no cooperativa?

El artículo 5.5 añade una regla para las inversiones cuyo origen inmediato o último esté en una jurisdicción no cooperativa de las reguladas en la Orden HFP/115/2023. Para un inmueble por encima del umbral de 500.000 €, la declaración debe hacerse antes de la inversión, y además se declara la totalidad después, sin umbrales. La lista en sí no se leyó para esta guía; si los fondos proceden de una estructura en el extranjero, consulta a un abogado antes de firmar.

Lo que no hace

• No es un visado y no concede derecho de residencia.
• No sustituye al NIE, que necesitas para la escritura. Consulta la guía sobre zonas militares para la otra comprobación específica de extranjeros en una compra.
• No fija el impuesto; para los costes, consulta la calculadora de gastos de compra.

Consecuencias de no declarar

El artículo 25 del Real Decreto califica el incumplimiento como infracción en el sentido del artículo 8 de la Ley 19/2003, y el artículo 7 de la Orden aplica el régimen sancionador de esa ley. La escala de multas de la Ley 19/2003 no se leyó para esta guía; pregunta al Registro o a un abogado cuál sería el importe en tu caso.

Qué profesional consultar

El notario que autoriza la escritura, o un abogado colegiado en un colegio de abogados español si la escritura se firma en el extranjero ante un cónsul, puede indicarte si la declaración te afecta. Payotte no recomienda profesionales.