IBI: el impuesto anual sobre bienes inmuebles en España

Qué se grava y quién es el contribuyente

El IBI es “un tributo directo de carácter real” que grava el valor de los bienes inmuebles (TRLRHL, art. 60). El hecho imponible es la titularidad de uno de cuatro derechos, por este orden de prelación: una concesión administrativa, un derecho real de superficie, un usufructo o la propiedad (art. 61.1). Son contribuyentes los titulares de ese derecho (art. 63.1). Cuando el titular es una entidad sin personalidad jurídica, como una comunidad de bienes, sus miembros responden solidariamente en proporción a sus participaciones si constan en el Catastro, y a partes iguales si no constan (art. 64.2).

La base es el valor catastral fijado por el Catastro (art. 65), no el precio de compra ni el valor de mercado. Lo encuentras en el recibo; consulta la referencia catastral.

Los tipos

Cada ayuntamiento fija el tipo dentro de estos límites (art. 72):

Un municipio puede añadir puntos al tipo urbano si es capital de provincia o de comunidad autónoma (0,07), si tiene servicio de transporte público colectivo de superficie (0,07) o si presta más servicios de los que exige la ley (0,06). Durante un período de hasta seis años tras una revisión general de los valores catastrales, un municipio puede aplicar tipos reducidos, no inferiores al 0,1 % en los bienes urbanos (art. 72.5). Algunos municipios eximen los inmuebles cuya cuota quede por debajo de un umbral que ellos fijan (art. 62.4).

Un cálculo, no un presupuesto. Con un valor catastral de 80.000 € y un tipo municipal del 0,6 %, la cuota anual es 80.000 € × 0,6 % = 480 €. Con el máximo legal del 1,10 % sería de 880 €. La ordenanza de tu municipio y tu recibo indican el tipo real.

Cuándo se devenga

El impuesto se devenga el primer día del período impositivo, y el período es el año natural (art. 75.1-2). Quien es propietario el 1 de enero es, por tanto, el contribuyente de todo ese año, aunque el inmueble se venda en marzo. El vendedor puede repercutir parte del coste al comprador: la ley deja a salvo el derecho del contribuyente a repercutir la carga a otro conforme a las normas del derecho común (art. 63.2). El reparto entre vendedor y comprador depende del contrato, y nada de lo leído en la ley fija un prorrateo día a día. Las partes pueden incluir un prorrateo en el contrato de compraventa si quieren. Las modificaciones declaradas al Catastro surten efecto en el siguiente devengo (art. 75.3).

Lo que debe saber quien compra

Cuando la titularidad cambia “por cualquier causa”, el inmueble queda afecto al pago de la totalidad de la cuota con carácter subsidiario (art. 64.1). La Agencia Tributaria o el ayuntamiento pueden, por tanto, dirigirse contra el inmueble por los importes impagados si el propietario anterior no paga. El notario debe solicitar información sobre el IBI pendiente del inmueble y advertir de ello a las partes. Pide al vendedor los últimos recibos y un certificado del ayuntamiento, y consulta la nota simple para ver otras cargas.

Recargo sobre las viviendas vacías

Según el artículo 72, un ayuntamiento puede añadir un recargo al IBI de los inmuebles residenciales que estén desocupados con carácter permanente. La regla introducida por la Ley 12/2023 (en vigor desde el 26 de mayo de 2023) es:

• hasta el 50 % de la cuota para una vivienda vacía de forma continuada y sin causa justificada durante más de dos años, cuando su titular tenga cuatro o más inmuebles residenciales;
• hasta el 100 % si la vivienda lleva vacía más de tres años;
• hasta 50 puntos porcentuales adicionales si el titular tiene dos o más viviendas vacías en el mismo municipio;
• el recargo se devenga el 31 de diciembre, y el ayuntamiento debe dar audiencia al titular y acreditar la desocupación, para lo que puede servirse del padrón y del consumo de suministros.

La ordenanza debe fijar los requisitos y el procedimiento, así que el recargo solo existe donde el municipio lo ha adoptado. Las zonas tensionadas se tratan en zonas de mercado residencial tensionado.

Cambios en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pendientes de convalidación por el Congreso. El Real Decreto-ley 29/2026 (art. 8) reescribe el artículo 72. Fuera de las zonas tensionadas se mantiene la estructura anterior. En una zona tensionada, un municipio puede cobrar hasta el 50 % por cualquier vivienda vacía durante más de dos años, hasta el 100 % a los titulares de cuatro o más viviendas, con otros 50 puntos posibles cuando el período supere los tres años. El texto enumera causas que se consideran justificadas, como un traslado temporal por trabajo o formación, obras o rehabilitación, una vivienda puesta a la venta (durante un máximo de un año) o en alquiler (seis meses), y las segundas residencias hasta cuatro años. También crea un recargo de hasta el 50 %, el 100 % o el 150 % sobre los alquileres turísticos en zonas tensionadas. Se aplica a los períodos impositivos que comiencen a partir del 8 de octubre de 2026, es decir, en la práctica desde 2027, y requiere una ordenanza municipal. Un real decreto-ley anterior con el mismo cambio fue derogado el 2 de octubre de 2026.

Qué profesional consultar

Un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede comprobar si hay deudas y redactar la cláusula de prorrateo: abogado inmobiliario. La oficina tributaria del ayuntamiento gestiona el pago y los recursos sobre el tipo. Las impugnaciones del valor catastral se tramitan ante el Catastro.