Referencia catastral: el código de 20 caracteres del Catastro

Qué es la referencia

La propia página del Catastro define la referencia catastral como “el identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles” y dice: “Está compuesta de veinte caracteres”. La ley que regula el Catastro (el Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, un texto estatal) establece que a cada inmueble se le asigna como identificador una referencia formada por un código alfanumérico que lo sitúa inequívocamente en la cartografía oficial.

La descripción catastral de un inmueble abarca sus características físicas, económicas y jurídicas. La ley enumera la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso, la calidad de la construcción, la representación gráfica, el valor de referencia, el valor catastral y el titular catastral con su número de identificación fiscal.

La referencia no es lo mismo que los datos registrales. El Registro de la Propiedad tiene su propio identificador de la finca, el CRU; consulta la guía sobre la nota simple. Ambas oficinas registran cosas distintas, y la ley prevé que el titular catastral pueda ser distinto del propietario inscrito.

Dónde encontrarla

Una vía oficial, consultada para esta guía:

• En la Sede Electrónica del Catastro, cuyo servicio gratuito ofrece información sobre datos catastrales no protegidos.

La página de ayuda del Catastro indica que la consulta gratuita abarca datos que no identifican al titular ni el valor catastral, y que el PDF que genera “no es una certificación” y no tiene validez legal.

Dónde debe figurar

La ley establece que la referencia debe figurar en los instrumentos públicos, en los mandamientos y expedientes judiciales y administrativos, y en los documentos que recojan actos o negocios con trascendencia real sobre la propiedad y otros derechos reales. También enumera los arrendamientos o cesiones de uso, los contratos de suministro de energía eléctrica y los proyectos técnicos. La página del Catastro confirma que debe figurar en los documentos “que reflejen relaciones de naturaleza económica o con trascendencia tributaria”, y que también debe constar en el Registro de la Propiedad en los casos previstos por la ley.

En una compraventa, quienes están obligados a aportarla ante notario son los que solicitan u otorgan la escritura (“los requirentes u otorgantes”). Cuando son varios los obligados, “bastará con que lo haga cualquiera de ellos, quedando los demás eximidos de dicha obligación”: una vez que uno la aporta, el deber queda cumplido para todos. La ley dice que debe entregarse al notario antes de autorizar el documento, y al registrador dentro del plazo de despacho del documento presentado. Un contrato privado de arrendamiento o de suministro la necesita en el momento de la firma.

Qué pasa si falta

La ley establece dos consecuencias distintas.

1. La escritura sigue en pie. La falta de la referencia se hace constar en el documento notarial, pero no impide que el notario lo autorice ni afecta a la validez de la escritura ni del negocio que contiene. Tampoco impide que el Registro practique los asientos.
2. Una multa. No aportar la referencia es una infracción tributaria simple conforme al art. 70, sancionada por el art. 71 con una multa de 60 a 6.000 €. La página del Catastro indica el mismo intervalo. Los obligados quedan exentos de responsabilidad cuando la referencia no exista o no pueda conocerse.

Notarios y registradores comunican cada mes al Catastro las personas que no aportaron la referencia, y el Catastro traslada esa información a la Administración tributaria. Es una razón para pedir la referencia al vendedor con tiempo, y no en la notaría.

Valor catastral frente a valor de mercado

El valor catastral es una cifra distinta del precio de venta. La ley lo define como el valor “determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro”, formado por el valor catastral del suelo y el de las construcciones. Se fija aplicando una ponencia de valores oficial del municipio, no mediante negociación entre comprador y vendedor.

La ley establece un límite: el valor catastral de un inmueble no puede superar su valor de mercado, que define como el precio más probable por el que podría venderse entre partes independientes, libre de cargas. Por tanto, el valor catastral no es una tasación ni un precio de venta. Cumple otra función: conforme a la ley de haciendas locales (art. 65), es la base imponible del IBI.

La descripción del inmueble que hace la ley incluye también un valor de referencia, que el Catastro determina de forma objetiva y que tiene como límite el valor de mercado. Esta guía no ha consultado cómo se utiliza esa cifra en los impuestos de la compra, por lo que no afirma sus consecuencias. Usa la calculadora de gastos de compra para los impuestos y pregunta a un asesor fiscal cómo se aplica el valor de referencia en tu comunidad y en tu operación.

Qué profesional consultar

El notario que autoriza la escritura pide la referencia. Un abogado colegiado en un colegio de abogados español puede comparar la descripción catastral con el asiento registral y con el título del vendedor. Un tasador puede dar una valoración de mercado, que el valor catastral no es; consulta la página sobre el tasador.