Comprobaciones antes de comprar una vivienda en España, con sus fuentes

1. Titular y cargas: la nota simple

La nota simple es un extracto del Registro de la Propiedad que muestra el titular, la descripción de la finca y las cargas (hipotecas, embargos). La página de los Registradores dice que «tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos», que se factura «9,02 euros por finca, impuestos y retenciones no incluidos» y que debes indicar el interés que motiva la solicitud. El registro tiene además efectos legales: los derechos inscritos se presumen existentes y pertenecientes a su titular (Ley Hipotecaria, art. 38). Compara el titular con la persona que firma y busca hipotecas que deban cancelarse en la escritura. Consulta la guía de la nota simple.

2. Descripción catastral

La referencia catastral es un código de 20 caracteres que debe constar en las escrituras y otros documentos económicos; omitirla es una infracción tributaria simple con una sanción de 60 € a 6.000 € (página del Catastro). Comprueba que la superficie, el uso y la dirección del registro catastral coinciden con el Registro de la Propiedad y con lo que ves. Consulta la referencia catastral. El valor de referencia del Catastro también fija la base imponible mínima: consulta los gastos totales de compra.

3. IBI y deudas con la comunidad

• IBI (impuesto sobre bienes inmuebles). Cuando cambia la titularidad, el inmueble queda afecto al pago de la totalidad de la cuota, «en régimen de responsabilidad subsidiaria», y el notario debe solicitar información y advertir sobre el IBI pendiente (TRLRHL art. 64.1). Pide al vendedor los últimos recibos del IBI.
• Comunidad de propietarios. El comprador de un piso responde con el propio inmueble de las cantidades que adeuden los anteriores propietarios por el año en curso y los tres años naturales anteriores. El vendedor debe declarar en la escritura si está al corriente y aportar un certificado de deudas; el certificado debe emitirse en el plazo de siete días naturales desde la solicitud y, sin él, no puede autorizarse la escritura salvo que el comprador exima expresamente al vendedor (LPH art. 9.1.e). Consulta el certificado de deudas con la comunidad.

4. Situación urbanística

Los textos leídos solo dan reglas generales, y la respuesta para un edificio concreto está en el ayuntamiento y en la ley urbanística autonómica. El nuevo propietario se subroga en los deberes del propietario anterior conforme a las normas urbanísticas (TRLSRU art. 27.1). Al autorizar escrituras sobre solares o edificios, los notarios pueden pedir a la administración competente información sobre la situación urbanística y los deberes asociados (art. 27.4). Para un edificio nuevo terminado, el notario exige los documentos que acreditan que el edificio cumple los requisitos para su uso (art. 28.1). Para obras antiguas sin licencia, el art. 28.4 permite que el registro inscriba la terminación de la obra por certificación cuando ha transcurrido el plazo para adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, y el registrador lo comunica al ayuntamiento. Paso práctico: pide por escrito al ayuntamiento la situación urbanística (y si el edificio está fuera de ordenación, es decir, fuera del plan vigente) y conserva la respuesta.

5. Certificado energético

Cuando se vende un edificio existente, debe adjuntarse al contrato de compraventa una copia del certificado de eficiencia energética registrado y la etiqueta energética (RD 390/2021, art. 17.2). Pídelo antes de firmar. Consulta la guía del certificado energético.

6. Licencia de ocupación

Que necesites una cédula de habitabilidad, una licencia de ocupación o ninguna de las dos depende de la comunidad autónoma. Es una norma autonómica, no nacional. Consulta cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación. Para una vivienda de obra nueva, consulta comprar sobre plano.

7. Situación como alquiler turístico, si piensas alquilar

Si piensas alquilar a turistas, comprueba tres cosas. En un edificio en régimen de propiedad horizontal, el propietario que quiera ejercer la actividad «deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios» (LPH art. 7.3, añadido por la Ley Orgánica 1/2025), y la comunidad puede prohibir o limitar la actividad por una mayoría de tres quintos de los propietarios y de las cuotas de participación (art. 17.12), sin efecto retroactivo. Además se aplican el registro autonómico y las normas urbanísticas locales. No des por hecho que la licencia del vendedor pasa a ti. Consulta el registro de viviendas de uso turístico y pisos turísticos y comunidad de propietarios.

8. La residencia fiscal del vendedor: la retención del 3 %

Cuando un vendedor no residente sin establecimiento permanente en España vende un inmueble situado en España, «el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento» de la contraprestación acordada (TRLIRNR art. 25.2). Las instrucciones de la Agencia Tributaria para el modelo 211 dicen que el importe se ingresa «en el plazo de un mes a partir de la fecha de transmisión del inmueble», lo hace el comprador y se presenta una declaración por inmueble. Establece por escrito la residencia del vendedor antes de la escritura, para que la retención se prevea en el precio. El impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos (plusvalía municipal) también recae en el comprador como sustituto cuando el vendedor es una persona física no residente (TRLRHL art. 106.2). Consulta los pasos de una compra.

Qué profesional consultar

Un abogado inmobiliario colegiado en un colegio de abogados de España puede leer la nota simple y la respuesta del ayuntamiento. Un arquitecto puede comprobar el edificio con los documentos. Un tasador es útil si el prestamista exige una tasación.