Indexer un loyer à Bruxelles et en Wallonie

La formule

La formule est la même dans les deux Régions :

loyer indexé = loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ

• Loyer de base : le loyer fixé au contrat, sans les charges.
• Indice de départ : l’indice santé du mois qui précède la signature du bail.
• Nouvel indice : l’indice santé du mois qui précède la date anniversaire de l’entrée en vigueur du bail.

Exemple de méthode, sans chiffres réels : si le nouvel indice est 5 % plus haut que l’indice de départ, le loyer indexé est 5 % plus haut que le loyer de base. Les valeurs de l’indice se lisent sur Statbel.

L’indice santé

Depuis 1994, c’est l’indice santé qui sert de base. Il s’agit de l’indice des prix à la consommation, sans le tabac, l’alcool et les carburants (le GPL en fait partie). Selon wallonie.be, le SPF Économie publie un nouvel indice vers le 25 de chaque mois.

Les conditions pour indexer

Valables dans les deux Régions, sauf précision :

• le bail n’exclut pas l’indexation (une clause peut l’écarter pour toute la durée) ;
• l’indexation tombe une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire ;
• le bailleur la demande par écrit : lettre, courriel ou SMS. L’envoi recommandé n’est pas exigé en Wallonie, mais gardez une preuve ;
• le bail est enregistré.

Enregistrement. À Bruxelles, le bailleur doit avoir enregistré le bail, et le site régional précise qu’un bail concernant un logement doit l’être dans les deux mois de la signature. En Wallonie, depuis le 1er septembre 2018, un bail de résidence principale doit être enregistré, y compris pour les baux en cours à cette date.

Oubli. Un bailleur qui oublie peut indexer plus tard, mais l’arriéré est limité aux trois mois qui précèdent le mois de la demande.

Règles liées au PEB à Bruxelles

À Bruxelles, le bailleur doit avoir remis au locataire un certificat PEB valable au moment de la demande. Si le certificat est périmé, il faut en remettre un nouveau avant toute indexation. C’est ce qu’indique la page officielle de be.brussels.

Pour les logements énergivores, un facteur de correction s’applique si les trois conditions sont réunies :

1. le bail a pris effet avant le 14 octobre 2022 ;
2. le certificat PEB est E, F ou G ;
3. le logement est loué sur le marché privé ou public (y compris par un CPAS, une commune, une agence immobilière sociale ou la Régie foncière). Les logements des sociétés immobilières de service public et du Fonds du Logement ne sont pas concernés.

Formule adaptée : (loyer de base × nouvel indice ÷ indice de départ) × facteur de correction.

La Région publie un tableau de facteurs selon la date anniversaire. Exemple, au 13 octobre 2026 : pour une date anniversaire entre le 14 et le 31 octobre, le facteur est d’environ 0,949 pour un PEB E et d’environ 0,899 pour un PEB F ou G. Le tableau complet est sur be.brussels. L’indexation était restreinte jusqu’au 13 octobre 2023 et est de nouveau permise depuis le 14 octobre 2023, avec cette formule.

Règles liées au PEB en Wallonie

Wallonie.be décrit une mesure temporaire du décret du 19 octobre 2022, pour les dates anniversaires du 1er novembre 2022 au 31 octobre 2023 :

• PEB A, B ou C : indexation complète ;
• PEB D : 75 % de l’indexation ;
• PEB E : 50 % de l’indexation ;
• PEB F ou G : pas d’indexation ;
• sans certificat PEB : pas d’indexation.

Le loyer ajusté devient alors la base des indexations suivantes. À partir du 1er novembre 2023, pour un logement D, E, F ou G, le loyer de base est le loyer ajusté de cette période, et l’indice de départ est l’indice santé du mois qui précède cette date anniversaire. La page ne décrit pas d’autre restriction liée au PEB pour les baux postérieurs. Pour votre cas, relisez la page officielle ou appelez Info-Conseils Logement (081 33 23 10).

Calculateurs officiels

Ne recopiez pas un résultat : lancez le calcul avec vos propres dates.

• Statbel : calculateur de loyer, https://statbel.fgov.be/en/themes/consumer-prices/rent-calculator. Statbel note que le droit du bail est régionalisé et que le calcul peut différer d’une Région à l’autre.
• Bruxelles : outil Excel de Bruxelles Logement avec le facteur de correction, à télécharger depuis la page be.brussels citée plus haut. Le module est mis à jour le 5 de chaque mois. La version actuelle ne vaut que pour les baux de résidence jusqu’au 31 octobre 2026.
• Wallonie : le calculateur de loyer indexé est annoncé sur wallonie.be/fr/demarches/indexer-un-loyer. Il demande le loyer initial, puis l’année et le mois de signature et d’entrée en vigueur.

Grilles indicatives des loyers

Une grille ne sert pas à indexer, mais à situer un loyer.

• Bruxelles : https://loyers.brussels. Le loyer de référence dépend de la localisation, de l’état, de la surface et du nombre de pièces. Il est indicatif, non contraignant, mais il doit figurer dans le bail avec le loyer réel. Un loyer qui dépasse la référence de 20 % est présumé excessif, sauf justification par des éléments de confort.
• Wallonie : https://loyerswallonie.be. L’outil estime un loyer hors charges d’après une vingtaine de critères (type de logement, surface, étiquette PEB, localisation…). Wallonie.be précise : « Le calculateur fournit un loyer indicatif. Il n’est donc pas contraignant. » La page a été mise à jour le 23 juillet 2026.

Étapes pratiques

1. Vérifiez que le bail est enregistré et qu’il n’exclut pas l’indexation.
2. À Bruxelles, vérifiez que le PEB remis au locataire est valable.
3. Relevez l’indice de départ et le nouvel indice sur Statbel.
4. Faites le calcul avec un calculateur officiel.
5. Envoyez la demande écrite au locataire, avec le détail du calcul. Gardez la preuve.

Quel professionnel consulter

• Un notaire ou un avocat en droit du bail, pour une clause douteuse.
• Un certificateur PEB agréé, si le certificat est périmé.
• Un syndicat de propriétaires ou de locataires, ou un service communal du logement, pour un litige.
• Info-Conseils Logement en Wallonie, pour les questions de bail.