Vendre ou acheter en viager en Belgique

Le principe

Notaire.be décrit le viager comme une vente qui ressemble à une vente ordinaire, avec une différence : l’acheteur ne paie pas tout d’un coup. Il paie en plusieurs fois, au moyen d’une rente, jusqu’au décès du vendeur.

Pour le vendeur, c’est un revenu en plus. Pour l’acheteur, c’est un moyen d’étaler le paiement du bien.

Il y a un aléa : le prix total dépend de la durée de vie du vendeur. Personne ne le connaît à la signature. La vente peut aussi être limitée dans le temps, par exemple à 10 ou 20 ans, ce qui enlève cet aléa. Notaire.be note que, dans la pratique, la rente court souvent 10 à 20 ans.

Le bouquet et la rente

• Le bouquet est la somme payée à la signature de l’acte notarié. Elle est déduite du prix. Elle correspond souvent à 20 ou 30 % du prix de vente.
• La rente est un montant payé chaque mois. Les deux parties le fixent ensemble.

Les deux se compensent : plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible, et l’inverse. Notaire.be avertit aussi qu’une rente trop faible peut être vue par l’administration fiscale comme une donation déguisée.

Viager occupé ou viager libre

• Le viager occupé est la formule la plus courante, selon notaire.be. Le vendeur garde l’usufruit : il peut continuer à habiter le bien ou le louer. L’acheteur est nu-propriétaire.
• Dans le viager libre, l’acheteur peut utiliser le bien dès la signature.

En viager occupé, l’usufruitier paie l’entretien courant. Le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations. Un usufruitier ne peut ni vendre ni donner le bien.

Les droits d’enregistrement

Un acheteur paie en principe des droits d’enregistrement sur l’achat d’un immeuble. D’après la fiche de Bruxelles Fiscalité (mise à jour le 31 mars 2025), un droit de 12,5 % est perçu sur le transfert à titre onéreux de la propriété ou de l’usufruit d’un immeuble situé en Belgique. Le taux général bruxellois est de 12,5 %. La Région compétente est celle où se trouve le bien.

La base imposable

Le droit est calculé sur la valeur conventionnelle : le prix de vente et les charges. Cette valeur ne peut pas être inférieure à la valeur vénale, c’est-à-dire le prix que le meilleur acheteur accepterait de payer si le bien était mis en vente dans les conditions les plus favorables.

Le viager occupé est une vente de la nue-propriété, le vendeur gardant l’usufruit. La fiche bruxelloise est claire pour ce cas : la base imposable ne peut pas être inférieure à la valeur vénale de la pleine propriété. L’usufruit réservé ne baisse donc pas la base minimale.

Ce qui a changé en Wallonie

Avant 2020, la Wallonie avait un régime favorable au viager : un taux réduit de 6 % et une base minimale réduite. Notaire.be (article du 26 décembre 2019) indique que le gouvernement wallon a supprimé ce régime à partir du 1er janvier 2020. Le taux normal de 12,5 % est donc le point de départ en Wallonie.

L’abattement bruxellois

À Bruxelles, la base peut être réduite de 200 000 € (depuis le 1er avril 2023) sous conditions, pour l’achat d’un bien destiné à la résidence principale d’une personne physique. Cet abattement est conçu pour l’acheteur qui va s’y domicilier. Le notaire dit si les conditions sont remplies dans un dossier de viager.

La Flandre fixe ses propres taux et ses propres règles. Le barème flamand se lit sur vlaanderen.be.

L’indexation de la rente

Une rente fixe perd de la valeur avec la hausse des prix. Notaire.be décrit l’indexation d’une rente comme son adaptation, une fois par an, au coût de la vie. La formule courante est : rente de base × nouvel indice ÷ indice de base. Les parties peuvent, dans certains cas, choisir une autre formule.

Les pages lues ne disent pas quel indice est obligatoire pour un viager. La clause d’indexation se lit donc dans l’acte, et c’est un point à faire expliquer par le notaire avant de signer.

Les risques à connaître

• L’aléa : le vendeur peut vivre plus ou moins longtemps que prévu. Le coût réel pour l’acheteur n’est connu qu’au décès.
• La rente trop faible : elle peut être traitée comme une donation déguisée.
• Les allocations : notaire.be signale qu’un vendeur qui perçoit la GRAPA (garantie de revenus aux personnes âgées) perd l’avantage de cette allocation s’il vend en viager.
• Le non-paiement : si l’acheteur ne paie pas de façon persistante, le vendeur peut demander l’annulation de la vente et garder les rentes déjà reçues. Il dispose aussi d’une inscription hypothécaire sur le bien.
• Les charges du bien : en viager occupé, qui paie l’entretien courant et qui paie les grosses réparations change selon qu’on est usufruitier ou nu-propriétaire.

Le rôle du notaire

La vente en viager doit être faite par acte notarié. Selon notaire.be, le notaire effectue les recherches administratives, rédige l’acte, le lit aux parties, l’explique, le signe avec elles et veille aux formalités avant de remettre le titre de propriété. Notaire.be précise aussi que le premier rendez-vous avec un notaire est gratuit.

Le notaire est aussi la personne qui calcule les droits d’enregistrement exacts de votre dossier et qui rédige les clauses sensibles : montant du bouquet, rente, indexation, garanties.

Quel professionnel consulter

• Un notaire, obligatoire : il rédige l’acte, calcule les droits d’enregistrement de votre dossier et fixe avec vous les clauses de bouquet, de rente et d’indexation. Le premier rendez-vous est gratuit selon notaire.be.
• Un avocat ou un conseiller en patrimoine, si vous voulez un avis sur l’effet du viager sur votre situation familiale ou successorale.