Confier sa vente à une agence : le contrat de courtage

Exclusif ou non exclusif

• Non exclusif : vous pouvez confier votre bien à plusieurs agences, ou le vendre vous-même. Le contrat peut avoir une durée indéterminée, à condition que le préavis soit indiqué et ne dépasse pas 2 mois.
• Exclusif ou co-exclusif : seule cette agence (ou ce groupe d’agences) peut vous représenter. IPI écrit que « la durée du contrat est de maximum 6 mois ».

Une clause pénale peut sanctionner le non-respect de l’exclusivité (par exemple si vous vendez par une autre voie). Elle ne peut pas dépasser 75 % de la commission.

La reconduction tacite

Un contrat à durée fixe peut se prolonger automatiquement. La clause doit alors :

• figurer sur la première page, en gras, dans un cadre séparé ;
• indiquer la dernière date pour s’y opposer, au plus 1 mois avant la fin du contrat.

Une fois prolongé, vous pouvez y mettre fin à tout moment, sans indemnité, avec un préavis d’au maximum 1 mois si la durée initiale était de 3 mois ou moins, ou d’au maximum 2 mois si elle était plus longue.

Résilier le contrat

Le contrat doit toujours vous permettre de résilier « sans devoir donner de motif ». L’indemnité éventuelle est plafonnée :

Ces plafonds sont des maximums fixés par l’arrêté. Le contrat peut prévoir moins. Si l’agence a présenté des candidats et qu’une commission est due pour une vente à l’un d’eux, elle doit vous remettre leurs noms « dans les 7 jours ouvrables » après la fin du contrat.

Le droit de rétractation de 14 jours

Vous avez 14 jours calendriers pour vous rétracter, sans justification. Une clause qui supprime ce droit est nulle. Si le contrat est conclu à distance ou hors établissement, l’agent doit joindre un formulaire type de rétractation, que vous n’êtes pas obligé d’utiliser.

Vous pouvez demander par écrit que l’agent commence son travail pendant ce délai. Vous reconnaissez alors, dans une déclaration séparée signée, que vous perdez le droit de vous rétracter une fois la mission entièrement exécutée. Ne signez cette déclaration que si vous êtes sûr de vouloir démarrer tout de suite.

La rémunération

Le contrat doit indiquer la commission de l’agent comme un prix total : TVA comprise, avec toutes les autres taxes et tous les frais de service obligatoires. Comparez donc des montants toutes taxes comprises. Les pages consultées ne fixent pas de pourcentage : le taux est une clause du contrat.

Autres points obligatoires :

• si la commission est due à la remise d’une offre valable, cette offre doit être faite sur un support durable ;
• le contrat doit dire qu’aucun honoraire ni commission n’est réclamé si la vente échoue à cause d’une condition suspensive ou résolutoire ;
• vous êtes informé au moins une fois par mois, sur un support durable, de l’avancement de la mission.

Ce que le contrat doit décrire

• la mission et les pouvoirs de l’agent, sous un seul intitulé : peut-il signer pour vous ? quels canaux de publicité seront utilisés ?
• la date et l’adresse exactes de la signature (commune, rue, numéro), pas une mention pré-imprimée ;
• en annexe, la liste des certificats nécessaires, comme le PEB.

Lisez aussi la liste de documents du vendeur : voir les étapes pour vendre sa maison.

Quel professionnel consulter

Avant de signer, vous pouvez vérifier l’agent immobilier auprès de l’IPI. Un notaire peut relire le contrat de courtage et le compromis qui suivra : voir le compromis de vente. Pour une clause qui vous semble abusive, un juriste peut aider.