Vendre sa maison en Belgique : étapes et documents

Étape 1 : réunir les documents

Le notaire décrit les documents que le vendeur doit prévoir. La liste dépend de la Région et du type de bien.

• Le titre de propriété : votre acte d’achat. Si vous avez hérité, il faut la preuve de la qualité d’héritier, la déclaration de succession et, s’il existe, l’acte d’achat de la personne décédée.
• Les renseignements urbanistiques : destination du terrain, permis, certificats d’urbanisme. Les exigences varient d’une Région à l’autre. La commune est l’interlocuteur de base.
• Le certificat PEB (performance énergétique). Il doit apparaître dans toute la publicité de vente dans les trois Régions. Le notaire précise qu’il doit aussi être communiqué à l’acquéreur « avant la signature du compromis ». Voir notre guide sur le certificat PEB.
• Le contrôle de l’installation électrique pour une habitation, par un organisme agréé. Voir le guide contrôle électrique à la vente.
• L’attestation de sol (pollution) : à Bruxelles, une demande obligatoire auprès de Bruxelles Environnement, à remettre à l’acquéreur avant l’acte ; en Wallonie, un extrait conforme de la banque de données de l’état des sols à consulter avant toute cession ; en Flandre, un bodemattest à obtenir avant le compromis.
• Le dossier d’intervention ultérieure (DIU), qui rassemble les informations utiles pour de futurs travaux. Voir le guide DIU.
• Le chauffage au mazout, s’il y a une citerne : le notaire ne pose pas d’obligation explicite, mais le vendeur doit informer l’acheteur (capacité, emplacement, année d’installation). Voir le guide citerne.

Appartement en copropriété

Avant le compromis, le vendeur donne en principe les montants du fonds de roulement et du fonds de réserve, ses éventuels arriérés, les appels de fonds, les procédures judiciaires en cours, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années et le dernier bilan approuvé. À l’acte au plus tard : les dépenses décidées mais payables après l’acte, les travaux urgents et les dettes de la copropriété liées à des litiges. Le syndic fournit la plupart de ces pièces. Voir copropriété et syndic.

Bien loué

Relisez le bail, l’état des lieux et la garantie locative. Vérifiez si le locataire a un droit de préférence et le préavis à respecter.

Étape 2 : mettre le bien en vente

La vente de gré à gré est, selon notaire.be, « la manière la plus courante » de vendre, avec ou sans intermédiaire. D’autres voies existent : la vente en ligne (Biddit) et la vente publique, qui se réalise exclusivement chez un notaire.

Si vous passez par une agence, lisez bien le contrat : voir le contrat de courtage. Pour l’agent, voir aussi comment vérifier un agent immobilier IPI.

Étape 3 : l’offre puis le compromis

L’offre d’achat engage son auteur : notaire.be écrit « Une offre vous engage ! ». Quand un acheteur vous fait une offre acceptée, on passe au compromis.

Le compromis de vente est signé le plus souvent chez le notaire, avec le versement d’un acompte. Wikifin résume : « Le compromis de vente vaut vente. » Une fois signé, vous ne pouvez plus vendre à quelqu’un d’autre. Il peut contenir une condition suspensive, par exemple l’obtention d’un crédit par l’acheteur. Pour le détail, voir le compromis de vente.

Étape 4 : de la signature à l’acte

Après le compromis, le notaire fait les recherches hypothécaires et fiscales et prépare l’acte authentique. Il perçoit les droits d’enregistrement (payés par l’acheteur, voir droits d’enregistrement) et organise le décompte financier entre les parties. Selon Wikifin, l’acte est passé en pratique dans les quatre mois au maximum après le compromis ; selon be.brussels, la loi ne fixe pas de délai entre les deux, mais les droits d’enregistrement doivent être payés dans les 4 mois du compromis. Les pages consultées ne donnent pas d’autre délai précis. Votre notaire vous communiquera le calendrier de votre dossier. Voir le rôle du notaire.

Et l’impôt sur la vente ?

Si vous revendez un bien bâti moins de 5 ans après l’avoir acheté, la plus-value peut être taxée à 16,5 %. L’habitation que vous occupez comme logement familial est exonérée. Voir la plus-value immobilière.

Quel professionnel consulter

Le notaire vérifie le titre de propriété, rédige le compromis ou relit celui de l’agence, puis passe l’acte. Un agent immobilier peut s’occuper de la mise en vente et des visites. Le certificateur PEB et l’organisme de contrôle électrique sont des professionnels agréés. Pour la plus-value, le notaire ou un comptable peut vous renseigner.