Plus-value immobilière : quand est-elle taxée ?

Un bien bâti revendu en moins de 5 ans

La règle de base : la taxe s’applique « que s’il existe un délai de moins de 5 ans entre les deux opérations ». Les dates retenues sont celles des actes notariés d’achat et de vente, pas celles des compromis.

La plus-value est taxée à 16,5 %, quel que soit le montant de vos autres revenus. S’ajoutent les additionnels communaux et la contribution de crise. Elle se déclare dans votre déclaration d’impôt des personnes physiques de l’année qui suit la vente.

Si le vendeur n’est pas résident belge, le notaire prélève la taxe et la reverse à l’administration.

Bien reçu par donation

Si vous avez reçu le bien par donation, la taxe peut aussi jouer, à deux conditions réunies :

• au maximum 3 ans entre la donation et la revente ;
• au maximum 5 ans entre l’achat par le donateur et la revente.

Le bien reçu par succession n’est pas visé par cette règle, selon notaire.be. Voir aussi notre guide sur la donation immobilière.

L’exonération du logement familial

La taxation ne vise pas, dit notaire.be, « la maison d’habitation occupée par le vendeur à titre de logement familial ». Si vous vendez l’habitation où vous viviez, la plus-value n’est donc pas taxée à ce titre. Les conditions précises (durée d’occupation, dépendances, jardin) ne sont pas détaillées dans les pages consultées : demandez au notaire ou à l’administration fiscale comment votre situation est appréciée.

D’autres exonérations existent selon la même source :

• les ventes de biens appartenant à des mineurs d’âge ou assimilés ;
• les plus-values réalisées lors d’une expropriation pour cause d’utilité publique.

Un terrain non bâti

Pour un terrain, deux délais jouent :

Les pages de notaire.be consultées ne prévoient pas de taxation de ce type au-delà de 8 ans. Pour un terrain détenu plus longtemps, vérifiez tout de même votre dossier avec un notaire.

La spéculation : 33 %

Une plus-value issue d’une opération de spéculation est taxée à 33 %. Il s’agit de bénéfices tirés d’une gestion « à risque », sans activité professionnelle. L’administration juge cela selon plusieurs critères : le notaire ne les liste pas dans la page consultée. Si vous achetez et revendez souvent, parlez-en à un professionnel avant de signer.

Comment on calcule la plus-value

La plus-value est la différence entre :

• le prix d’achat, c’est-à-dire le prix payé augmenté des frais réellement payés ;
• le prix de revente, diminué des frais de vente.

Notaire.be donne quelques repères pour le prix d’achat :

• les frais peuvent être forfaitisés à 25 % du prix, majorés de 5 % par année entière écoulée ;
• les travaux faits par des entrepreneurs agréés peuvent être ajoutés ;
• les travaux faits par le propriétaire, sa famille ou une main-d’œuvre de complaisance ne comptent pas.

Si l’administration de l’enregistrement estime le bien à une valeur supérieure au prix de vente, c’est cette valeur qui est retenue.

Retenez le principe : plus les frais et travaux justifiés sont élevés, plus la plus-value taxable diminue. Gardez donc vos factures d’entrepreneurs agréés et vos décomptes de frais.

Quand faut-il s’en préoccuper ?

Posez-vous trois questions avant de signer : depuis combien de temps le bien est-il à vous, comment l’avez-vous obtenu (achat, donation, succession) et l’avez-vous occupé comme logement familial ? Si vous avez acheté il y a moins de 5 ans et que le bien n’était pas votre logement, la taxe peut jouer. Les dates utiles sont celles des actes : si une revente approche du cinquième anniversaire de l’acte d’achat, attendre quelques semaines peut changer le résultat. Parlez-en au notaire avant de fixer la date de l’acte.

Quel professionnel consulter

Le notaire connaît les règles de plus-value et les rappelle au moment de la vente. Un comptable ou un conseiller fiscal peut préparer votre déclaration. Si votre situation est inhabituelle (don, héritage, terrain, ventes répétées), prenez un avis avant le compromis. Pour le déroulé d’une vente, voir les étapes pour vendre sa maison.