Colocation : le pacte et le bail

Ce que dit la loi dans chaque Région

En Wallonie, la colocation est régie par les articles 65 à 75 du décret du 15 mars 2018, pour les colocations conclues ou renouvelées à partir du 1er septembre 2018. À Bruxelles, ce sont les articles 257 à 261 du Code bruxellois du Logement, pour les baux conclus ou renouvelés après le 1er janvier 2018. La Flandre a son propre droit ; consultez vlaanderen.be.

En Wallonie, la colocation est la location d’un même bien par plusieurs colocataires, avec au moins une pièce d’habitation ou un local sanitaire commun. Un couple marié ou cohabitant légal ne peut pas être colocataire avec son conjoint, mais peut former un seul des preneurs.

Un bail unique

Les colocataires signent un seul contrat avec le bailleur. Le bail mentionne la date de signature du pacte (Wallonie). Le bail doit aussi être enregistré (voir Enregistrer un bail). À l’arrivée d’un nouveau colocataire, on conclut un avenant au bail ; en Wallonie, l’obligation de l’enregistrer repose sur le nouveau colocataire.

Quel régime s’applique ? Si l’un des colocataires installe sa résidence principale dans le logement avec l’accord de tous et du bailleur, les règles du bail de résidence principale s’appliquent aussi, sauf règle propre à la colocation. À Bruxelles, si aucun colocataire n’y établit sa résidence principale, seules les règles communes à tous les baux d’habitation s’appliquent. Le statut d’étudiant des colocataires ne change pas ce régime à Bruxelles.

Le pacte de colocation

Le pacte est la convention des colocataires entre eux. Il est établi en autant d’exemplaires que de colocataires, et un avenant est signé à l’arrivée de chaque nouveau colocataire (Wallonie). Le décret wallon impose au minimum :

1. la répartition du loyer, si le bail ne la prévoit pas ;
2. la répartition des charges communes et privatives ;
3. l’inventaire des meubles et de leur propriétaire ;
4. les modalités des contrats d’approvisionnement (eau, gaz, électricité, internet) ;
5. les modalités des contrats d’assurance du logement ;
6. les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire ;
7. les conditions de constitution et de libération de la garantie locative ;
8. la manière de régler les conflits entre colocataires.

À Bruxelles, le pacte doit prévoir la clé de répartition du loyer, la ventilation des dégâts locatifs et leur imputation sur la garantie, la prise en charge des frais d’entretien et de réparation, la répartition des tâches de la vie en communauté, un inventaire des meubles, les assurances (dont l’incendie) et les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement.

À Bruxelles, le pacte lie les colocataires qui le signent, mais ils ne peuvent s’en prévaloir contre le bailleur ou des tiers que s’il a date certaine. Il est donc dans leur intérêt de le faire enregistrer. Aucun modèle n’est prévu à Bruxelles. En Wallonie, le Gouvernement arrête un modèle indicatif de pacte (art. 75).

La solidarité

Les colocataires sont solidairement tenus de toutes les obligations du bail. Cela signifie que le bailleur peut réclamer la totalité du loyer à n’importe lequel d’entre eux, même si un autre n’a pas payé sa part. Celui qui a payé peut ensuite se retourner contre les autres, mais seulement pour leur part. À Bruxelles, la solidarité vaut envers le bailleur, mais pas pour les règles internes du pacte : la répartition entre colocataires reste libre.

Départ d’un colocataire

En Wallonie, le colocataire qui veut partir avant le terme notifie simultanément au bailleur et aux autres colocataires un congé de 3 mois. Après ces 3 mois, il est libéré de ses obligations sans indemnité à condition que le bailleur et les colocataires aient agréé son remplaçant (refus possible seulement pour de justes motifs). À défaut d’agrément, il est libéré mais doit une indemnité à ses colocataires, équivalente à trois fois sa part de loyer. Le remplaçant reprend ses droits et obligations pour la durée restante.

À Bruxelles, le colocataire qui sort anticipativement donne un préavis de 2 mois, à tout moment, sans indemnité. Il envoie une copie de son congé aux autres colocataires par recommandé. Il est libéré de ses obligations du bail et du pacte s’il a trouvé un nouveau colocataire avant la fin du préavis, ou s’il a fait une recherche active et suffisante (annonces sur plusieurs sites, visites, rencontres). Sinon, ses obligations s’éteignent au plus tard 6 mois après la date d’effet de son congé : il paie donc le loyer pendant cette période.

Tous les colocataires qui mettent fin au bail doivent signer le congé chacun.

À chaque départ et chaque arrivée, un avenant à l’état des lieux est dressé en Wallonie (parties privatives du colocataire concerné et parties communes). À Bruxelles, le pacte peut prévoir un état des lieux intermédiaire.

Le bailleur peut-il mettre fin au bail ?

Quand la moitié au moins des colocataires signataires du bail initial ont donné leur congé, le bailleur peut mettre fin au bail avec un préavis de 6 mois. En Wallonie, il doit le faire dans le mois qui suit la notification du dernier congé. À Bruxelles, la brochure l’indique pour les colocataires non remplacés. Le bailleur peut aussi appliquer les règles ordinaires du bail de résidence principale (voir Mettre fin à un bail).

Garantie, permis de location, précompte

La garantie locative est plafonnée à 2 mois de loyer (Wallonie et Bruxelles pour les baux récents). Le précompte immobilier ne peut pas être mis à charge des colocataires (décret wallon, art. 73 ; voir précompte immobilier). En Wallonie, la colocation est une forme d’habitat collectif soumise en principe au permis de location, mais le bailleur n’en a pas besoin si le bail est conclu avec moins de 5 personnes majeures (Code wallon de l’habitation durable, art. 9). Pour un cas précis, renseignez-vous auprès de votre commune.

Quel professionnel consulter

Un avocat ou un notaire peut relire un pacte de colocation, surtout pour la répartition des dégâts et la garantie. Pour la garantie locative, la Société wallonne du Crédit social, le Fonds du Logement ou un CPAS peuvent aider à la constituer. En cas de conflit entre colocataires ou avec le bailleur, le juge de paix est compétent.